부담부증여로 아파트 물려줄 때 양도소득세와 증여세 중 무엇이 더 클까?

아파트 물려줄 때 부담부증여, 세금 부담 진짜 줄일 수 있을까?

서울에 아파트 한 채를 부모님으로부터 물려받는다고 생각해 보세요. 분명 값진 재산이지만 세금 걱정이 커지다 보니 마음이 무거워지죠. 증여세가 워낙 높다 보니 단순 증여는 부담스러워서 더 좋은 방법은 없을까 고민하게 됩니다. 특히 전세가 끼어 있으면 ‘부담부증여’라는 절세 방법이 떠오르는데, 막상 양도소득세와 증여세 중 어디가 더 부담인지 헷갈리는 분이 많으실 거예요. 그래서 실제 사례와 숫자를 들여다보면서 부담부증여가 세금 면에서 얼마나 절약되는지 이야기를 풀어보려고 합니다. 이 글을 읽고 나면 부담부증여가 무엇인지, 그리고 어떤 상황에서 유리한지 명확히 이해하실 수 있을 거예요.

부담부증여가 뭘까요? 왜 시도해 볼 만한가요?

부담부증여는 쉽게 말해서 ‘부채를 함께 물려주는 증여’입니다. 예를 들어, 아파트를 넘기면서 그 아파트에 걸린 전세보증금이나 대출 같은 채무를 자녀가 함께 떠안는 조건이죠. 이렇게 하면 증여세를 계산할 때 채무액만큼 과세 대상 금액에서 빼주니까 세금 부담이 줄어듭니다. 대신 부모님은 이 부분을 ‘양도’한 것으로 보고 양도소득세가 붙습니다. 증여세는 누진세율이라 세금이 꽤 높지만, 양도소득세는 장기보유공제 등 공제가 많아 상대적으로 부담이 적습니다.

예를 들어, 시가 10억인 아파트에 전세가 7억 걸려 있다고 생각해 보세요. 단순 증여라면 자녀가 10억 전체에 대해 증여세를 내야 해서 부담이 크죠. 하지만 부담부증여를 활용하면 자녀는 3억어치만 증여세를 내고, 부모님은 대략 1억 정도 양도소득세를 부담하게 되는데, 두 세금을 합쳐도 단순 증여 할 때보다 훨씬 줄어듭니다. 이처럼 전체 세금이 크게 낮아지니 절세 효과가 크다고 할 수 있습니다.

양도소득세와 증여세, 어떻게 계산할까요?

가장 헷갈리는 부분이 언제나 세금 계산법인데요, 핵심은 ‘채무 비율’입니다. 아파트 시가 대비 채무가 70%라면 그 비율만큼 양도 차익을 계산하는 식입니다. 쉽게 공식으로 보면 다음과 같아요.

• 양도가액 = 채무액 (그만큼 양도한 것으로 본다)
• 취득가액 = 부모님이 실제 취득한 가격 × (채무액 ÷ 현재 시가)
• 차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비

예를 들면, 5억에 산 아파트가 지금 10억 가치이고, 전세 7억이 걸려 있다면 부담부증여 시 양도가액은 7억, 취득가액은 5억 × (7/10) = 3.5억입니다. 그래서 차익은 3.5억이고, 여기에 장기보유공제 30%를 적용하면 실질 양도소득세는 수천만 원으로 줄어듭니다. 증여세는 아파트에 대한 3억가량이 과세대상인데, 그 부분에 대해서는 천만 원 수준이니 총 세금 부담이 단순 증여 대비 절반에 가깝게 줄어드는 것이지요.

방식	증여세 (자녀)	양도세 (부모)	총 세금
단순 증여	약 2.2억	0	2.2억
부담부증여	약 0.4억	약 0.95억	1.35억

언제 부담부증여가 오히려 불리할 수 있을까요?

되게 좋은 방법 같지만 무조건 모든 사례에 유리한 건 아닙니다. 보통 아파트 시세차익이 너무 크거나, 다주택자라 조정지역 같은 곳에 있다면 문제가 될 수 있어요. 양도소득세 중과가 붙으면 양도세 부담이 확 커질 수 있거든요.

예를 들어, 취득가가 3억인데 시세가 15억, 채무 5억인 경우 차익이 4억 넘게 불어나서 양도세가 상당히 늘어나게 됩니다. 이때는 증여세 부담과 합친 총 세금이 단순 증여보다 더 커질 수도 있으니 신중한 판단이 필요합니다.

취득세까지 고려하면 절세 효과가 배가됩니다

또 하나 간과하기 쉬운 부분이 취득세입니다. 보통 조정지역 다주택 아파트를 단순 증여하면 취득세가 12% 이상 나와서 세금이 크게 불어납니다. 하지만 부담부증여는 채무 부분에 대해선 유상취득세(1~3.5%)가 적용돼서 훨씬 저렴해집니다.

예를 들어, 10억 아파트에 7억 채무가 있는 경우, 부담부증여 시 채무 유상 취득세가 2천만 원 정도, 나머지는 증여취득세로 3천만 원 초반대가 됩니다. 반면 단순 증여는 취득세만 1억 넘게 내야 할 수 있으니 이 부분도 절세에 큰 영향을 주는 요소로 기억하셔야 합니다.

결론, 어떤 경우에 부담부증여가 효과적일까요?

결국 아파트를 물려줄 때 부담부증여가 증여세와 양도소득세 중 무엇이 더 크냐고 묻는다면, 대부분은 부담부증여가 전체적인 세금 부담을 줄여주는 효과가 큽니다. 특히 시세차익이 크지 않고 조정지역 중과 규제가 없다면 더욱 그렇죠. 다만 시가와 취득가 차이가 크거나, 다주택자 중과지역이라면 한번 더 전문가 상담을 받는 게 좋습니다.

아래 표처럼 본인의 조건에 따라 절세 폭은 크게 달라질 수 있으니, 세금 고지서를 보고 혼자 판단하기보다는 세무 상담을 통해 맞춤 전략을 짜는 걸 추천 드립니다. 부담부증여는 단순 증여보다 선택지가 넓고 세금도 현명하게 조절할 수 있는 좋은 방법임에는 분명하니까요.

자주 묻는 질문