분양권이나 입주권도 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되나요?

분양권이나 입주권도 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되나요?

부동산 투자나 주택 구입을 고민하실 때 가장 궁금한 것 중 하나가 바로 분양권이나 입주권이 양도소득세 계산에 주택 수로 포함되는지 여부일 것입니다. 저도 처음 이 내용을 접했을 때는 혼란스러웠는데, 법이 바뀌면서 분양권과 입주권도 주택 수 판단에 크게 작용한다는 사실을 알게 되었습니다. 그럼 도대체 언제부터, 어떻게 포함되는지 그리고 세금 부담을 줄이는 방법은 무엇인지 함께 살펴보겠습니다.

분양권이나 입주권, 도대체 언제부터 주택 수에 포함될까요?

과거에는 분양권이나 입주권이 주택 수에 포함되지 않아 1주택자 혜택을 받기 더 쉬웠어요. 그런데 2021년 1월 1일 이후 분양권부터는 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함하도록 바뀌었습니다. 즉, 2021년 이후에 취득한 분양권은 다주택 판단에 꼭 반영됩니다. 반면 조합원 입주권은 이미 2006년부터 주택 수에 들어갔으니 좀 더 엄격하다고 볼 수 있죠.

특히 오피스텔의 분양권은 주택 수에서 제외되니 이것도 혼동하지 마세요. 그리고 조합원 입주권 중 ‘승계조합원’은 취득세가 별도로 부과될 수 있어 주의할 필요가 있습니다.

분양권과 입주권, 주택 수 포함 시기 차이가 왜 중요한가요?

주택 수 포함 시기가 다르면 양도세 부담도 달라지기 때문에 꼭 기억해야 해요. 예를 들어 2020년 말 전에 분양권을 취득했으면 주택 수에 포함되지 않아 1세대1주택 비과세 혜택이 가능하지만, 2021년 1월 1일 이후 취득분부터는 주택 수에 포함되어 중과세 대상이 됩니다.

분양권 양도세율, 정말 70%까지 올라갈 수 있을까요?

네, 맞습니다. 조정대상지역 여부와 관계 없이 2021년 6월 이후 분양권 양도 시 보유 기간에 따라 최고 70%의 중과세율이 붙어요. 여기다 주민세 10%도 추가돼 실제 세율은 무려 77%까지 치솟습니다. 1년 이상 보유하면 세율이 낮아져 60%, 주민세 포함 66%지만, 여전히 상당히 높은 편이죠.

입주권 역시 비슷한 규정을 적용받는데, 1년 미만 보유 시 높은 세율이 적용되고, 2년 이상이면 기본세율로 내려갑니다. 이런 높은 세율 때문에 분양권이나 입주권을 단기간에 매도하는 것은 정말 신중해야 하는데요, 저도 이 점을 알고 보유 기간을 최대한 연장하는 쪽으로 계획을 세웠습니다.

세율 때문에 매도 타이밍을 어떻게 잡아야 할까요?

최대한 1년 이상 보유하고 기회가 되면 2년 이상 보유해 기본세율 적용을 받는 게 절세의 핵심입니다. 부동산 시장 상황을 잘 살피면서 손해 안 보는 전략을 짜야 하죠.

비과세 특례, 어떻게 활용하면 좋을까요?

다행히도 분양권과 입주권에 대해서도 일정 조건 만족 시 비과세 특례가 있습니다. 제가 직접 찾아보고 경험한 내용을 토대로 주요 사례를 다섯 가지로 요약해 드릴게요.

• 일시적 2주택 비과세: 분양권 취득 후 3년 내 기존 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
• 분양권 취득 후 3년 지나 종전 주택 양도 시에도 특례 적용되며, 신축 완공 전후 3년 이내에 1년 이상 거주해야 합니다.
• 원조합원 입주권 3년 내 양도 시 비과세가 가능하지만, 승계 입주권은 제외되는 점 유의하세요.
• 사업 기간 중 대체 주택을 1년 이상 거주 후 양도하는 경우에도 특례가 적용됩니다.
• 장기보유특별공제는 입주권 매도 시 받을 수 있으나, 관리처분 후에 취득한 주택은 토지로 간주되어 공제가 불가합니다.

이 특례들은 분양권과 입주권의 취득 시기와 보유 기간, 거주 기간에 따라 적용 여부가 달라지므로 정확한 기준을 숙지해야 합니다. 저도 비슷한 상황의 지인을 도우며 ‘청약 당첨일’ 기준이 중요하다는 사실을 새삼 느꼈어요.

분양권과 입주권, 세금 차이 어떻게 비교할 수 있을까요?

비슷하면서도 다른 것들이 많아 헷갈리기 쉽죠. 간단하게 눈으로 확인할 수 있게 표로 정리했습니다.

구분	분양권 (일반 청약)	조합원 입주권
주택 수 포함 시기	2021년 1월 1일 이후	2006년 이후
양도세율 (1년 미만 보유)	70% (주민세 포함 77%)	50~70% 지역별 다름
취득세 부과 여부	기본 취득세 부과	승계조합원은 취득세 부과

분양권이나 입주권 양도소득세, 이대로 방치해도 괜찮을까요?

양도소득세 계산 시 분양권이나 입주권은 주택 수에 꼭 포함됩니다. 그래서 다주택자가 되면 중과세 부담이 커질 수밖에 없어요. 다만 비과세 특례를 잘 활용하면 세금 부담을 크게 줄일 수 있으니 꼼꼼히 따져보는 게 필수입니다. 저도 직접 경험하며 느낀 건데, 세법은 절대 가볍게 넘길 주제가 아닙니다.

만약 복잡하거나 낯선 부분이 있다면 혼자 끙끙대지 말고 세무 전문가 상담을 꼭 받으시길 권합니다. 실수 한 번에 수백만 원, 때로는 수천만 원 차이 날 수 있으니까요. 현명한 절세 계획이 내 집 마련과 재정 건강에 큰 도움이 될 겁니다.

자주 묻는 질문